Lors de la SITL 2019 (Semaine de l’Innovation Transport et Logistique), BNP Paris Real Estate à organisé une conférence , portant sur les innovations dans le secteur de l'immobilier logistique. Autour de la table, BNP Paris Real Estate (conseil en immobilier), Prologis (propriétaire, opérateur et gestionnaire en immobilier logistique) et un de ses clients, Geodis (entreprise spécialisée dans la logistique, la messagerie, l'express, et le transport routier). Retour sur l'événement.
« La logistique apparaît désormais comme une classe d'actifs à part entière. On la perçoit enfin comme indispensable et apparaît de plus en plus dans les médias, du fait des questions autour du e-commerce notamment ». René Jeannenot, directeur logistique France de BNP Paribas Real Estate, a ainsi posé le décor lors d'une conférence-débat à la SITL, intitulée « Immobilier logistique : innovation à tous les étages ». Pour montrer que la logistique est en pleine évolution et demande donc à son immobilier d'innover dans tous les domaines, il avait réuni autour de lui Olivier Barge et François Comaïta de Prologis, mais aussi Philippe de Carné, responsable développement, marketing et innovation chez Geodis, utilisateur de plusieurs bâtiments développés par Prologis.
L'environnement, une véritable démarche
« Nous avons besoin de bâtiments avec une bonne localisation bien sûr, mais aussi de formats appropriés pour pouvoir nous rapprocher des villes ou encore pour accueillir des process robotisés, par exemple », a expliqué ce dernier, tout en mettant en avant la nécessaire préoccupation environnementale. « Le transport et la logistique sont les secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre, et nous devons tout faire pour les maîtriser et les diminuer ». Face à des utilisateurs comme Geodis, les développeurs-investisseurs tels que Prologis doivent donc innover et proposer une offre adaptée. « Nos bâtiments respectant les plus hauts standards environnementaux : notre campus de Marly-la-Ville, pour lequel nous avons travaillé avec un paysagiste et un écologue Ce site a même reçu la plus haute distinction du label BiodiverCity !, a expliqué Olivier Barge, directeur de projets et de l'innovation chez Prologis. Nous déployons également de nouvelles solutions technologiques, comme EEGLE, qui donne à nos clients la possibilité de voir et donc de maîtriser leur consommation énergétique ». Cet outil simplifie en effet la gestion technique du bâtiment, il aide à mieux comprendre, détecter, prévoir, prévenir, optimiser les charges et dépenses énergétiques notamment grâce aux connexions avec des capteurs. Olivier Barge en a de plus profité pour annoncer une innovation sur le parc de Moissy Chanteloup, où il sera bientôt possible de stocker l'énergie afin de se servir du froid stocké en hiver pendant l'été, et inversement, « pour installer des bâtiments au bilan carbone neutre, comme cela a été fait en Allemagne pour notre client L'Oréal, avec sa plus grande plate-forme de distribution, de plus de 100 000 m2 », précise Olivier Barge.
Quand l'immobilier logistique aide au recrutement
Autre problématique évoquée lors de cette conférence, le bien-être des collaborateurs fait également partie des grandes priorités actuelles des logisticiens. « Les métiers de la logistique évoluent et exigent de plus en plus des profils particuliers avec de hautes compétences, a constaté René Jeannenot. Or, ces profils sont difficiles à attirer et à retenir ». Le développeur immobilier a donc lui aussi un rôle à jouer, pour accompagner ses clients dans ce travail de séduction, en aménageant des espaces de travail agréables, aussi bien de l'intérieur que de l'extérieur. C'est dans cette optique, que Prologis a travaillé avec l’International Well Building Institute (IWBI), sur le projet DC5 de Prologis, à Tilburg, aux Pays-Bas, et pour lequel le développeur a été nommé au MIPIM Awards cette année, récompensant l'adaptation et l'application du concept de WELL Building, avec la création d'une norme spécifique à ce type de construction. Dans ce projet, Prologis a collaboré avec une start-up néerlandaise (hello energy) pour investir dans un système de pointe qui analyse les températures en temps réel, réduisant ainsi les dépenses d'énergie et permettant un contrôle plus précis qu’avec système centralisé. Plusieurs capteurs ont été installés dans l'entrepôt rendant ainsi le bâtiment « intelligent ». Le système permet de mieux comprendre l'utilisation et l’efficacité énergétique du bâtiment. La façade de l'entrepôt dispose de grandes baies vitrées, même au niveau de la mezzanine, et d’un système d’éclairage particulier pour tirer le meilleur parti de la lumière du jour. Par ailleurs, une collaboration avec l’agence de design innovante, Doepelstrijkers, a permis de créer des espaces verts au sein même de l’entrepôt et d’offrir ainsi des conditions de travail très agréables. Et enfin, des matériaux spécifiques ont été utilisés pour optimiser l'acoustique du centre de distribution.
Flexibilité juridique
Pour Philippe de Carné, la flexibilité juridique est aussi un élément à prendre en compte dans les innovations que doit porter aujourd'hui l'immobilier logistique. « Les supply chain doivent être agiles et réactives aux évolutions qui les entourent, a-t-il expliqué lors de la conférence SITL. Il est donc nécessaire que le cadre juridique qui entoure l'immobilier soit plus souple pour les logisticiens : des contrats de différentes durées, des surfaces plus ou moins grandes pour faire face aux pics saisonniers, etc. ». cela tombe bien : François Comaïta, directeur de la commercialisation pour la France chez Prologis propose cette flexibilité dans ses baux depuis plus de deux ans, pour des surfaces allant d'une cellule à l'ensemble du bâtiment, sur une durée d'un mois ou plus.
Esthétique des entrepôts pour une meilleure intégration dans le paysage et dans la ville, des nouvelles technologies assurant une meilleure gestion énergétique pour les utilisateurs, une flexibilité des baux, dans leur durée et dans les surfaces proposées... quand un leader de l'immobilier logistique écoute ses clients, cela donne Prologis.